Firmar un alquiler por un año no significa que el inquilino tenga que permanecer necesariamente doce meses. La posibilidad de desistir antes ya existía; la novedad está en la indemnización que podía pactarse a favor del propietario.
La nueva redacción del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por el artículo 3.9 del Real Decreto-ley 29/2026, establece que el desistimiento ejercido conforme a sus requisitos no genera derecho a indemnización para el arrendador. La reforma entró en vigor el 8 de octubre de 2026.
Después de seis meses, con 30 días de preaviso
En vivienda habitual, el artículo 11 permite desistir una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al propietario con una antelación mínima de treinta días.
Cuando resulte aplicable esta nueva regulación y se cumplan ambos requisitos, no corresponde una indemnización por los meses que falten para completar el año.
Ejemplo: un contrato sujeto al nuevo régimen comienza el 1 de noviembre de 2026. El inquilino comunica el 1 de junio de 2027 que lo finalizará el 1 de julio. Al haber superado los seis meses y respetado el preaviso, no procede indemnización por desistimiento. Esto no elimina las rentas debidas hasta la finalización.
Marcharse antes de seis meses es un supuesto diferente
La ausencia de indemnización prevista en el artículo 11 no convierte cualquier salida anticipada en una salida gratuita.
Si el inquilino abandona antes del plazo mínimo o incumple el preaviso, deben revisarse el contrato, las comunicaciones y las circunstancias de la entrega. Tampoco debe presentarse una reclamación de todas las rentas pendientes como automática: su fundamento y cuantía requieren un análisis del caso.
Desde OINDO recomendamos documentar por escrito cualquier acuerdo de terminación y concretar la fecha de entrega de llaves y la liquidación correspondiente.
¿Qué pasa con los contratos anteriores?
La fecha de firma importa. La entrada en vigor de una reforma no permite concluir, por sí sola, que cualquier cláusula de indemnización de un contrato anterior haya desaparecido.
La norma contiene reglas transitorias, incluida una previsión específica para antiguos contratos de temporada. Por eso, antes de reclamar o renunciar a una indemnización en un contrato previo, hay que identificar el régimen que le corresponde. Este artículo explica la nueva regla para vivienda habitual; no determina el resultado de todos los contratos anteriores.
La fianza no es una penalización automática
Conviene separar la indemnización por desistimiento de otras posibles cantidades pendientes. Las rentas impagadas, los suministros que correspondan y los daños imputables al inquilino deben examinarse y justificarse por separado.
La entrega de llaves debería acompañarse de una revisión del estado del inmueble y de una liquidación documentada. Una buena gestión evita confundir conceptos y facilita resolver discrepancias.
La opinión de OINDO: también hay que cuidar a quien ofrece vivienda
Entendemos que un inquilino pueda necesitar cambiar de domicilio por trabajo, familia o circunstancias personales. La flexibilidad tiene valor.
Pero la rotación también tiene un coste para el propietario: visitas, selección de candidatos, preparación de la vivienda y posibles periodos sin ingresos. Mientras tanto, continúan gastos como la comunidad, el IBI, el mantenimiento o la financiación.
Nuestra preocupación es que seguir reduciendo las garantías de quien alquila pueda hacer menos atractiva la vivienda habitual. Es una valoración de OINDO, no una consecuencia del mercado que demos por demostrada.
Creemos que mejorar el acceso al alquiler requiere contar con los propietarios y ofrecer reglas claras y estables a ambas partes.
¿Consideras que esta medida equilibra sus derechos o añade una nueva traba para quienes ponen sus viviendas en alquiler?
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En OINDO estudiamos el inmueble, su posicionamiento y la documentación necesaria para acompañar al propietario durante el proceso de alquiler.
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Fuentes oficiales consultadas el 11 de octubre de 2026:
- Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: artículo 3.9, reglas transitorias y entrada en vigor.
Contenido informativo. La aplicación a un contrato concreto requiere revisar su fecha, sus cláusulas y el régimen correspondiente.